一、制定的背景
近年來，我市住宅小區業主越來越重視公共收益的管理，但上位法未對公共收益的監督管理做詳細明確，上海市、常州市、昆山市等地區都已進一步細化公共收益的監督管理，出臺了相關指導文件，有效地指導物業服務企業和業主委員會（物業管理委員會）獲取、使用和管理住宅小區公共收益。為進一步規范我市住宅小區物業服務項目公共收益的獲取、使用和管理，避免住宅小區公共收益被侵占、挪用，維護業主合法權益，特此制定了《關于進一步加強海安市住宅小區公共收益管理的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），并經海安市第十七屆人民政府第38次常務會議討論通過。
二、制定的主要依據
《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》《南通市住宅物業管理條例》等法律法規。
三、主要內容
《指導意見》共二十二條，分別從制定依據、公共收益來源、公共收益管理原則、部門職責、管理主體、公共收益的使用和監管等方面，細化明確了住宅小區公共收益管理過程中各個環節的要求。主要內容如下：
（一）明確公共收益來源、管理原則和相關部門職責。公共收益是指利用物業管理區域內，業主專有部分以外的共有部分開展生產、經營、租賃等活動所獲取的收入扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后獲得的收益。公共收益屬于業主共有，公共收益的管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。市城市管理局負責指導區鎮街道開展轄區內住宅小區公共收益相關監督管理工作。區鎮街道、居（村）民委員會負責開展公共收益政策執行情況的日常監管，督促物業服務企業和業委會（物管會）規范公共收益管理行為，調處公共收益糾紛。
（二）明確公共收益的管理單位及賬戶開設要求。業主大會成立前，物業服務企業可以根據合同約定作為公共收益管理單位。業主大會成立后，可以由業委會（物管會）自行管理公共收益，或委托物業服務企業進行管理。公共收益管理單位應當以同一個物業管理區域為單位，開設獨立的公共收益賬戶。公共收益賬戶開立成功后，公共收益管理單位應當及時將公共收益劃轉至公共收益賬戶。鼓勵區鎮街道與公共收益管理單位共同管理公共收益賬戶。
（三）明確公共收益管理的使用要求。公共收益主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。公共收益管理單位應當制定公共收益使用方案，使用方案應當按照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定進行表決，表決通過后由公共收益管理單位組織實施。鼓勵住宅小區在管理規約中明確公共收益使用和招標的具體辦法。公共收益使用前和使用后，公共收益管理單位應當填寫《海安市小區重大事項報告單》，并附相應材料，加蓋印章后，書面提交居（村）民委員會。
（四）明確公共收益管理的公示和審計要求。公共收益管理單位應當每半年與銀行核對公共收益賬目，填寫《住宅小區公共收益公示表》，加蓋印章后，在小區醒目位置張貼公示，公示期不少于60天。鼓勵業主大會委托第三方審計機構對公共收益管理情況進行審計。鼓勵區鎮街道按照“每年20%，5年全覆蓋”的目標，對轄區內住宅小區公共收益管理制定日常審計計劃，并按計劃委托第三方審計機構進行審計。公共收益審計報告和整改情況應當在住宅小區顯著位置進行公示。
（五）其他。非住宅物業公共收益的使用和管理，可以參照本意見執行。本指導意見自2025年9月1日起施行，有效期至2030年8月31日。