時間：2023年12月7日
主題：海安法院物業糾紛案件審判白皮書暨典型案例新聞發布會
發布人：海安法院審判委員會專職委員毛中海
海安法院立案庭庭長繆宏勇
海安法院黨組成員、政治部主任劉晶晶
圖文實錄：
12月7日上午，海安法院召開新聞發布會，向社會發布2021-2023年涉物業糾紛案件審判白皮書暨典型案例。海安法院審判委員會專職委員毛中海，立案庭庭長繆宏勇出席發布會并回答媒體提問。南通市人大代表徐耘昊、海安市政協委員阮夕芳，江南時報、南通電視臺等媒體參加發布會。發布會由院黨組成員、政治部主任劉晶晶主持。
會上，法官助理莫亞敏解讀了海安法院2021-2023年涉物業糾紛案件審判情況，并發布典型案例。2021年至2023年9月，該院共受理各類涉物業糾紛案件2172件（含訴前調解）。白皮書對涉物業糾紛重要法律問題進行了分析，對相關案件審理的難點、面臨的挑戰進行了闡述，同時介紹了該院推進涉物業糾紛審判工作的創新舉措，并對社會各主體提出針對性建議，以期引導各方社會主體充分防范風險，促進物業類關系良性循環發展。
01物業公司私自斷電，業主可依法維權
基本案情:物業公司工作人員巡查發現業主錢某裝修時鑿墻施工，勸阻并要求辦理裝修手續，交涉未果物業公司作斷電處理。錢某起訴要求判決物業公司的行為侵權，立即恢復通電；要求賠償斷電造成的誤工損失并賠禮道歉。法院審理后判決被告物業公司停止對錢某依法使用電力權利的妨礙，恢復對錢某房屋的供電（訴訟中已恢復供電），因錢某違反《管理規約》，擅自鑿開墻體，損壞建筑物不具合法性，要求物業公司賠償誤工損失的請求被駁回。判決后，雙方當事人均未上訴。
裁判要旨:業主裝修房屋應提前告知物業公司，物業公司應將房屋裝修的禁止性行為和注意事項告知業主。業主違反《管理規約》野蠻裝修時，物業公司應當及時勸阻，并報告主管部門處理。本案物業公司在格式《服務協議》中賦予自己有中斷業主用電的權利顯屬不當，應予糾正。《中華人民共和國民法典》規定物業公司不得采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費。物業公司擅自停電停水造成業主損失的，業主可追究違約責任和侵權責任，且私自中斷用電用水極易引發社會矛盾和安全風險，包括梯控等在內的相關制裁措施物業公司應當避免使用。
02車停小區被燒毀，物業公司責任如何認定
基本案情:正月初五凌晨，趙某駕車回家，將汽車停放于小區東南角公共部位。之后車下的斗香復燃，汽車被燒毀報廢。趙某認為物業公司管理不善，致使小區原來的停車位用于燃放鞭炮和燃燒斗香，既沒有設置警示標志也無專人看管，加之天黑下雨，汽車才停放在底火未滅的斗香上，物業公司應賠償汽車的全部損失。法院審理后判決物業公司對原告損失承擔30%的責任。物業公司不服上訴，二審法院維持一審判決。
裁判要旨:趙某深夜歸來，未充分觀察小區環境，不按要求停放車輛，將汽車隨意停放在小區公共場所即離開，導致車下斗香復燃燒毀，對事故發生應負主要責任。物業公司對小區公共區域的環境衛生、公共安全負有管理責任和義務，但卻疏于管理，既未設置禁止停車警示標識，也未對煙花爆竹及斗香殘留物及時清理。且正月初五為民俗的財神日，居民燃放煙花爆竹及焚燒斗香較多，未加強安全保障及衛生清理措施，導致存在安全隱患的斗香堆積于小區公共區域，對事故的發生亦存在過錯。最終，結合各方過錯程度，法院酌定物業公司承擔相應的責任是合理的。
03特定業主專有的電梯可排他使用
基本案情:張某系某小區6戶房屋的業主，其認為物業公司按開發商藍天公司要求將3號樓東側電梯使用控制在8層以下的行為，妨礙其正常通行，要求物業公司解除梯控未果，起訴要求確認享有電梯的建筑物區分所有權并要求排除對電梯使用的妨礙。法院經審理認為，登記產權人為藍天公司的1－8層和電梯2現均具備四壁遮蔽，有獨立出入門戶，應認定為被告藍天公司專有，藍天公司單獨使用電梯2的行為不構成對原告張某的侵權。
裁判要旨:建筑區劃內，具有構造上的獨立性，能夠明確區分、具有利用上的獨立性、可以排他使用、能夠登記成為特定業主所有的房屋，應當認定為物權法中所稱的專有部分。案涉3號樓1－8層和電梯2已由藍天公司購買，登記在藍天公司名下，現已出租給酒店經營，樓內另有兩門電梯及兩個樓道可供9層以上業主上下通行。故3號樓的1－8層和電梯2應認定為被告藍天公司專有，強制要求藍天公司將自己購買的1－8層商業用房（含電梯2）再給9層以上的其他業主共同使用，于情于理于法都不通，亦不便于承租人酒店的管理，同時危及其他業主的安全。
04衛生間返污致房屋受損應按責承擔
基本案情:原告王某住201室，被告分別是三至十一樓的房屋所有權人以及置業公司、物業公司。王某裝修后一直未入住，每月15日左右來新房開窗通風透氣，某月14日下午，王某發現家中主臥衛生間堵塞，滿地的糞便及衛生紙、衛生巾、尿不濕等污物，造成了財產損失。因賠償問題協商無果，起訴要求被告賠償損失。法院通過司法鑒定程序，最終判決由置業公司、樓上業主和物業公司分擔相應的賠償責任。
裁判要旨:經司法鑒定確認造成損害的原因主要有：該房屋樓上業主不恰當使用排污水系統，排出管安裝不符合相關規范要求，造成排出管淤積堵塞，導致污水、污物反溢至二層樓面排水口外泄。排出管安裝不當系主要原因，置業公司承擔主要責任即45%。造成本起事件發生的另一個原因系樓上業主將大件難溶解雜物通過排水系統外排，除4樓無人居住，7樓主臥衛生間位置僅作儲藏室使用外，其余業主未能提供證據絕對排除事件發生前一個月左右時間內未用水或未將難溶解雜物丟進排水系統，樓上業主各自承擔5%的責任。被堵塞處為公共部位，物業公司對此有維護、防范、檢查、疏通的義務，由于管道堵塞系大件雜物累積造成，如果物業公司日常巡查、防范到位可及時發現堵塞避免損失，物業公司承擔10%的責任。
05涉業主權益的重大事項表決需符合法定條件
基本案情:原告系某小區的兩名業主，業委會成立之前，小區物業服務由甲公司提供。業委會籌備組擬引進乙公司管理，業主委員會選舉產生并完成備案。業委會向小區業主發出《意見征詢》表，對結果張榜公示，后業委會與乙公司簽訂了《物業服務合同》。部分業主訴請法院確認兩被告簽訂的《物業服務合同》無效。法院經審理認定，選聘物業服務企業的重大事項決定不符合法律規定的要求，判決支持兩原告的訴訟請求。
裁判要旨:業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力，但業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。《中華人民共和國民法典》規定選聘物業服務企業、利用共有部分從事經營活動以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項應當由業主共同決定，業主共同決定該部分事項時，應當由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。《中華人民共和國民法典》設定了參與表決和表決意見的兩重要求，最終客觀上要有專有部分占建筑物總面積過三分之一的業主且占總人數過三分之一的業主同意方可行。旨在促成業主意思自治的成立，但法定要求必須達到。
06業主同時履行抗辯權的限制
基本案情:物業公司起訴要求某小區業主王某支付拖欠的物業費。王某辯稱樓下的KTV夜間噪音超標，影響其經營，造成直接損失，物業公司未作處理屬于不作為，物業公司沒有履行物業合同，業主可以拒付物業服務費。法院經審理后未采納業主的抗辯，判令其支付物業費。
裁判要旨:業主王某租賃經營時，樓下KTV已經經營多年，其對可能產生的影響應有思想準備，如確實構成妨礙，可以通過正當途徑維護自己的權益，不能完全依賴物業公司解決，也非拒付物業費的正當理由。合同法規定履行抗辯權的目的在于維護當事人之間的利益平衡，當抗辯行為違背民法原則時，就應當予以限制和否定。物業服務具有整體性與不可分割性，涉及全體業主和整個小區的公共利益。如果因為物業公司的服務存在瑕疵，動輒行使抗辯權拒絕繳納物業費的做法不符合立法本意。
07業主以房屋質量問題拒繳物業費缺乏法律依據
基本案情:物業公司起訴要求小區業主周某繳納拖欠的物業管理服務費。周某辯稱房屋存在屋頂漏水、墻皮剝落、發霉發臭等質量問題，物業公司負有維修義務，需將問題徹底解決。物業公司已對屋頂進行了防水材料鋪設，將鐵皮封口全部打膠處理，但漏水問題未能得到徹底解決。法院審理后認為物業公司已履行了維修義務，房屋漏水問題歸咎于物業公司顯失公平，被告以此拒交物業費不當。
裁判要旨:物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。被告的房屋出現漏水問題未能解決，對此物業公司已舉證證明對業主房屋進行了維修服務。如以合同約定了維修義務而要求物業公司必須為業主徹底解決掉房屋漏水等建筑遺留問題，過于苛責，業主以此為由拒交物業費不能支持。
08空置房業主負有繳納物業費的義務
基本案情:物業公司起訴業主李某支付拖欠的物業費，被告李某辯稱其購買了房屋后至今沒有裝修入住，不同意支付全額物業費。法院經審理，判決支持了物業公司的訴訟請求。
裁判要旨:因物業公司提供的是物業服務管理區域的公共事務服務，即建筑物及其設備、公用設施、綠化、環境衛生、交通、公共秩序等項目的日常維護、修繕、管理，這種公共服務是面對全體業主的，不會因為某一個或某幾個業主沒有入住就會減少其管理成本。且業主與物業公司已在合同中明確約定，因業主原因房屋閑置的，物業費全額繳納，該業主以未入住為由拒交物業費的理由法院不予采納。